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北京买房：专家帮你理清思路购房建议229

发布日期:2021-09-11 02:31   来源:未知   阅读: 次

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　章哥您好，我有百子湾沿海赛洛城一套一居室目前出租状态，我目前的想法，1：出售掉这套房子，钱存银行；2：出售掉这套房子，在西城区投资一套非学区的老旧小区房产；3：保留现有这套一居室继续出租。

　　1、存银行，能确定现金的保值超过房子就行呗，这看自己的判断了。不过提醒一句，从全世界100多年来的楼市历史来看，所有大城市的房产，除了遇到崩盘，否则长期保值率都超过同期银行存款。

　　而且哪怕是遇到崩盘，没回涨回来的非战乱国家，只有日本一个。所以如果确信中国政府放着好的不学，偏偏选小日本儿当偶像，那就卖了房存银行吧。

　　2、西城区哪儿有非学区房啊，这也太异想天开了，西城人还没傻到这份儿上吧？

　　这就跟非得上少林寺吃红烧肉，去娱乐圈儿找纯情少女似的，大哥您确定不是来砸场子的吧，来错地方了！真有这志向应该去阿富汗啊，小岳岳的退票窗口刚被占领，咱给抢过来盖个德云社多赚钱啊。越乱的地方越能发财，富贵险中求。

　　西城全区都是学区房，如果有学位需求该买就买，纯炒房还是掂量掂量风险吧。任何一个被炒作起来的产品，都是先进入的赚大钱，越往后风险越大。除非确定中央会鼓励炒房，尤其鼓励炒学区房，否则还是小心点儿吧，炒学区房赔钱的有的是。

　　赛洛城的一居室，留着就留着呗。虽然这小区这些年升值一般，但也不至于多差，至少租金收益率是说得过去的。如果真懂房子，哪有更好的标的该换就换，拿不准的话就踏踏实实留着。不懂的行业最好别凭幻想闯入，连麻将牌九还没分清楚呢，就想进赌场里头去找棒槌，弄不好自己先挨一顿暴打。

　　目前自住海淀万柳2居，已无学区房需求。虽然住的很舒服，但担心以后学区房涨幅会落后大盘，加上现在关于学区房的政策，犹豫是不是要换换房子，目的是不跑输大盘吧。目前万柳2居的卖掉估计到手1600。

　　考虑双方上下班的距离问题（上班位置在西单和魏公村），想在通勤方便的地铁线居。关注过：

　　想请教您的是，万柳的房子以后真的会跑输大盘么？这样置换是不是必须？或者您还有其他建议。谢谢！

　　1、万柳，豪宅大概率不会，即便在前些年没有学区加持的时候升值也挺好。即便是学区房概念兴起被小户型抢走了份额也算不错，所以应该不受什么影响。

　　普通学区房说不好，溢价高，受政策的影响较大。万柳应该比其他学区好的多，但这谁敢保证啊。肯定是没什么利好，就看打压的力度了。

　　2、没什么必须不必须的，都是赌政策而已。学区房兴起的这8年里，万柳除了那几个公寓涨幅最高，其他的普宅涨幅也就是跟随大盘。本次又是因为2023年高峰期上涨而略超大盘，但如果没有政策继续加持，那就算是没有打压香港马尾资料开奖结果。大概率还是逐渐回归平均值。

　　有打压则没谱儿，或许会低一些。但也不会太多，就算是加上高峰期后入学儿童减少，估计也就是10%到头儿了，毕竟学区质量好。所以换不换的看自己了，置换成本还5%呢。

　　这都是我自己瞎琢磨的，未必准确，只能说过去的行情就是这么摆着，以后的看自己的判断了。

　　3、我没明确建议，如果换的话田村相对合适，没什么溢价，不靠学区加持也没落后。西钓鱼台也是学区房，差不多。丽泽长期看好，但近期已经抬的够高了，溢价快赶上学区房了。丽泽发展又一直慢慢悠悠的不着急，不知道什么时候能实现预期。

　　章哥，目前首付准备700w，二套指标，改善住宅，倚林佳园（位置，格局都满意，就是临街有点儿减分）和枫丹丽舍（回龙观通车后有点堵）140平米，二选一，想听听您的意见。

　　1、这两个小区在我看来差不太多，也就是从保值升值讲比例基本一致。但如果让我选的线、没别的，这里是海淀区，而西三旗没有学区溢价。那既然是现在教改的力度挺大，对顶级学区是利空，对这种靠后的学区就是利好了，或许能得到些拉动。

　　其次，西三旗过去一直被诟病脏乱差，也确实是。但就在这种情况下，板块内大多数小区也没有落后于大盘。像枫丹丽舍还略有超过呢，而且就算是不用早期价格算，仅仅是2014年横盘期之后的，也略有超过。当然也不多，不能跟西二旗比，但这也挺不容易了。我也一直没去了，不知道现在物业维护的怎么样，从价格看应该还行吧。那估计除了没电梯也就没什么其他劣势了。

　　再一个就是板块的整改呗，早晚的事儿，肯定会不错。而且就算没什么效果也无所谓，至少是不落后。以后规划要执行的好那就是锦上添花了。

　　3、现在涨势不算太猛了，已经过了一波了。等等也行，但我说不好什么行情。和历史行情对比，大概率是等不回去年的价格了。这看自己的判断吧，我没有建议。

　　但最好设定好目标和预案，也就是等多长时间，等到什么价格。到时候降了买不买，涨了怎么办？别陷进死循环就行，涨了等着降，降了不敢买，再涨了又后悔，最终买在山顶，尽量避免吧。

　　章哥好。女孩，20年入职金融街工作，有购房资质，资金2千到2千5。想考虑上下班距离近，交通出行方便，将来有对象了还涉及到小孩入学问题，房子又能保值增值，帮忙分析买哪里的合适。目前看了：

　　1、锦官苑（180平，2650）的五层3室2厅2卫，小区环境挺好，但南侧有一个房间有遮挡。

　　2、丰汇园，丰融园各一套，120平的也是2650，两室，只有一卫，单价超高。

　　帮我研究下买哪的既满足居住需求，将来又能保值增值，即使将来卖也好卖。另外，我还有一个想法，先在金融街附近买个50平一居室，能落户，先住着。父母过两年办了退休再随我落户北京，去海淀4至5环买个150左右的新房。

　　颐和园北侧树村，感觉那位置挺好，听说那10月份要开盘，面积150到180的6层板楼。这样，金融街一居800，再加上海淀150平的1500，两套房共2500。

　　1、我要建议是第二套方案。先买个落户的，然后在其他板块买宜居的，既降低风险也提高居住品质。

　　2、如果要购买学区房，那就在锦官苑和熙府桃园之中选吧。这两个不算单纯的学区房，也就是相对可以脱离学区而单独保值好的。其他三个的学区概念就相对更浓了，在2013年教改之前并没怎样，就是这8年增加了太多的学区溢价。

　　现在又是教改，力度还挺大，那至少是对普通学区房没有利好。在加上2023年之后入学儿童大量减少，利空的可能性大。所以，如果要买就首选锦官苑，风险相对低。升值的期望值别太高，政策未必支持，保值会比普通学区房强一些。

　　3、树村，府学壹号院，这我真不好说，太绕脖子的问题。土地成本7万，石龙浇筑板开裂修补方法，限价11万，政府拿走2万剩9万，那建设成本就剩2万。从理论上说，甭说2万了，4万都未必够。

　　那这就出现一个悖论，这楼盘如果质量达标，那谁买到就是赚到。但这2万的成本又不可能达标，谁买到谁就是坑。所以弄得我挺迷糊的，搞不懂融创到底是怎么算的账，实在不理解。

　　我是不相信开发商能眼睁睁的赔钱的，反正我没经历过。那就只有一种解释，融创能和政府达成某种协议，融资成本得到支持，否则肯定赔死。但这似乎也不可能，再低能低到哪儿去，政策都卡着呢。想不明白，理解不了，这看自己的判断吧，或者问问别人吧。

　　4、总之吧，如果一步到位就买西城豪宅，保值相对强。风险更低的就先买个小房，有风险也小得多。至于融创这个我想不通，帮不上忙。要是我的话宁可买别的楼盘，事出反常必有妖，犯不上为了占便宜去冒险，弄不好更吃亏。

　　家庭年收入60，名下有一套60平米一居住房，位于海淀区学清路城华园小区。小孩5岁，不考虑学区，手里有150个，有两种想法不知道哪个合适：

　　1、卖掉目前房子，改善换房，还是买学院路附近（因夫妻双方都在附近工作），700～800的稍微大一点的房子。

　　2、不卖城华园房子（据说明年开通昌平南延地铁，能否带来利好?），等孩子上小学了在学校附近租一套大一点的房子，把城华园房子租出去抵一部分租金。

　　另外，现有手里150的资金再买一套郊区房产，比如房山或者顺义，不求升值保值就行，如果选这个方案，买哪个地段区域较合适？

　　第一就是别看重地铁通车，北京市区在历史上只有一次地铁拉动了房价，那就是5号线通车前后，南三环一带地价猛涨，房价直追东三环。但这价格没守住，也就三年时间就回落了，除此之外，市区再没有地铁拉动的先例了，就算有也是很小的影响。

　　毕竟市区不是郊区，地铁对远郊来说是必须的标配，没有的话肯定减分。但对于市区来说就是锦上添花，大多数是波澜不惊。

　　2、第二，150万很难在郊区买到合适的投资房，去年还行，今年比较难了。所谓的保值如果跟银行利率比就没意思了，所以指的都是跟上楼市大盘。而150万很难，就算能买到也一般都落后一些，而且流动性弱，不太好变现，会影响你下一次置换。

　　3、所以我建议还是这次置换吧，毕竟房子是用来住的。一般来说，只要有了升级的想法，也有能力做到，那最好一次到位。否则即便是这次买了小户型投资，用不了几年，忍无可忍的还是会置换的。到时候要卖两套房，难度加大，风险也加大。

　　再一点，郊区的房租收益略低于市区，而税费是相同的，就算全款也在4%左右，那就等于3年的租金收益全交税和中介费了，并不划算，还耽误了三年的居住体验。

　　4、如果置换的话，这种行情时期一定尽量缩短空白期。甚至先锁定要买的房再签约卖出才好呢，避免受损或踏空。

 

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