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北京买房:专家帮你理清思路购房建议229


发布日期:2021-09-11 02:31   来源:未知   阅读:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥您好,我有百子湾沿海赛洛城一套一居室目前出租状态,我目前的想法,1:出售掉这套房子,钱存银行;2:出售掉这套房子,在西城区投资一套非学区的老旧小区房产;3:保留现有这套一居室继续出租。

  1、存银行,能确定现金的保值超过房子就行呗,这看自己的判断了。不过提醒一句,从全世界100多年来的楼市历史来看,所有大城市的房产,除了遇到崩盘,否则长期保值率都超过同期银行存款。

  而且哪怕是遇到崩盘,没回涨回来的非战乱国家,只有日本一个。所以如果确信中国政府放着好的不学,偏偏选小日本儿当偶像,那就卖了房存银行吧。

  2、西城区哪儿有非学区房啊,这也太异想天开了,西城人还没傻到这份儿上吧?

  这就跟非得上少林寺吃红烧肉,去娱乐圈儿找纯情少女似的,大哥您确定不是来砸场子的吧,来错地方了!真有这志向应该去阿富汗啊,小岳岳的退票窗口刚被占领,咱给抢过来盖个德云社多赚钱啊。越乱的地方越能发财,富贵险中求。

  西城全区都是学区房,如果有学位需求该买就买,纯炒房还是掂量掂量风险吧。任何一个被炒作起来的产品,都是先进入的赚大钱,越往后风险越大。除非确定中央会鼓励炒房,尤其鼓励炒学区房,否则还是小心点儿吧,炒学区房赔钱的有的是。

  赛洛城的一居室,留着就留着呗。虽然这小区这些年升值一般,但也不至于多差,至少租金收益率是说得过去的。如果真懂房子,哪有更好的标的该换就换,拿不准的话就踏踏实实留着。不懂的行业最好别凭幻想闯入,连麻将牌九还没分清楚呢,就想进赌场里头去找棒槌,弄不好自己先挨一顿暴打。

  目前自住海淀万柳2居,已无学区房需求。虽然住的很舒服,但担心以后学区房涨幅会落后大盘,加上现在关于学区房的政策,犹豫是不是要换换房子,目的是不跑输大盘吧。目前万柳2居的卖掉估计到手1600。

  考虑双方上下班的距离问题(上班位置在西单和魏公村),想在通勤方便的地铁线居。关注过:

  想请教您的是,万柳的房子以后真的会跑输大盘么?这样置换是不是必须?或者您还有其他建议。谢谢!

  1、万柳,豪宅大概率不会,即便在前些年没有学区加持的时候升值也挺好。即便是学区房概念兴起被小户型抢走了份额也算不错,所以应该不受什么影响。

  普通学区房说不好,溢价高,受政策的影响较大。万柳应该比其他学区好的多,但这谁敢保证啊。肯定是没什么利好,就看打压的力度了。

  2、没什么必须不必须的,都是赌政策而已。学区房兴起的这8年里,万柳除了那几个公寓涨幅最高,其他的普宅涨幅也就是跟随大盘。本次又是因为2023年高峰期上涨而略超大盘,但如果没有政策继续加持,那就算是没有打压香港马尾资料开奖结果。大概率还是逐渐回归平均值。

  有打压则没谱儿,或许会低一些。但也不会太多,就算是加上高峰期后入学儿童减少,估计也就是10%到头儿了,毕竟学区质量好。所以换不换的看自己了,置换成本还5%呢。

  这都是我自己瞎琢磨的,未必准确,只能说过去的行情就是这么摆着,以后的看自己的判断了。

  3、我没明确建议,如果换的话田村相对合适,没什么溢价,不靠学区加持也没落后。西钓鱼台也是学区房,差不多。丽泽长期看好,但近期已经抬的够高了,溢价快赶上学区房了。丽泽发展又一直慢慢悠悠的不着急,不知道什么时候能实现预期。

  章哥,目前首付准备700w,二套指标,改善住宅,倚林佳园(位置,格局都满意,就是临街有点儿减分)和枫丹丽舍(回龙观通车后有点堵)140平米,二选一,想听听您的意见。

  1、这两个小区在我看来差不太多,也就是从保值升值讲比例基本一致。但如果让我选的线、没别的,这里是海淀区,而西三旗没有学区溢价。那既然是现在教改的力度挺大,对顶级学区是利空,对这种靠后的学区就是利好了,或许能得到些拉动。

  其次,西三旗过去一直被诟病脏乱差,也确实是。但就在这种情况下,板块内大多数小区也没有落后于大盘。像枫丹丽舍还略有超过呢,而且就算是不用早期价格算,仅仅是2014年横盘期之后的,也略有超过。当然也不多,不能跟西二旗比,但这也挺不容易了。我也一直没去了,不知道现在物业维护的怎么样,从价格看应该还行吧。那估计除了没电梯也就没什么其他劣势了。

  再一个就是板块的整改呗,早晚的事儿,肯定会不错。而且就算没什么效果也无所谓,至少是不落后。以后规划要执行的好那就是锦上添花了。

  3、现在涨势不算太猛了,已经过了一波了。等等也行,但我说不好什么行情。和历史行情对比,大概率是等不回去年的价格了。这看自己的判断吧,我没有建议。

  但最好设定好目标和预案,也就是等多长时间,等到什么价格。到时候降了买不买,涨了怎么办?别陷进死循环就行,涨了等着降,降了不敢买,再涨了又后悔,最终买在山顶,尽量避免吧。

  章哥好。女孩,20年入职金融街工作,有购房资质,资金2千到2千5。想考虑上下班距离近,交通出行方便,将来有对象了还涉及到小孩入学问题,房子又能保值增值,帮忙分析买哪里的合适。目前看了:

  1、锦官苑(180平,2650)的五层3室2厅2卫,小区环境挺好,但南侧有一个房间有遮挡。

  2、丰汇园,丰融园各一套,120平的也是2650,两室,只有一卫,单价超高。

  帮我研究下买哪的既满足居住需求,将来又能保值增值,即使将来卖也好卖。另外,我还有一个想法,先在金融街附近买个50平一居室,能落户,先住着。父母过两年办了退休再随我落户北京,去海淀4至5环买个150左右的新房。

  颐和园北侧树村,感觉那位置挺好,听说那10月份要开盘,面积150到180的6层板楼。这样,金融街一居800,再加上海淀150平的1500,两套房共2500。

  1、我要建议是第二套方案。先买个落户的,然后在其他板块买宜居的,既降低风险也提高居住品质。

  2、如果要购买学区房,那就在锦官苑和熙府桃园之中选吧。这两个不算单纯的学区房,也就是相对可以脱离学区而单独保值好的。其他三个的学区概念就相对更浓了,在2013年教改之前并没怎样,就是这8年增加了太多的学区溢价。

  现在又是教改,力度还挺大,那至少是对普通学区房没有利好。在加上2023年之后入学儿童大量减少,利空的可能性大。所以,如果要买就首选锦官苑,风险相对低。升值的期望值别太高,政策未必支持,保值会比普通学区房强一些。

  3、树村,府学壹号院,这我真不好说,太绕脖子的问题。土地成本7万,石龙浇筑板开裂修补方法,限价11万,政府拿走2万剩9万,那建设成本就剩2万。从理论上说,甭说2万了,4万都未必够。

  那这就出现一个悖论,这楼盘如果质量达标,那谁买到就是赚到。但这2万的成本又不可能达标,谁买到谁就是坑。所以弄得我挺迷糊的,搞不懂融创到底是怎么算的账,实在不理解。

  我是不相信开发商能眼睁睁的赔钱的,反正我没经历过。那就只有一种解释,融创能和政府达成某种协议,融资成本得到支持,否则肯定赔死。但这似乎也不可能,再低能低到哪儿去,政策都卡着呢。想不明白,理解不了,这看自己的判断吧,或者问问别人吧。

  4、总之吧,如果一步到位就买西城豪宅,保值相对强。风险更低的就先买个小房,有风险也小得多。至于融创这个我想不通,帮不上忙。要是我的话宁可买别的楼盘,事出反常必有妖,犯不上为了占便宜去冒险,弄不好更吃亏。

  家庭年收入60,名下有一套60平米一居住房,位于海淀区学清路城华园小区。小孩5岁,不考虑学区,手里有150个,有两种想法不知道哪个合适:

  1、卖掉目前房子,改善换房,还是买学院路附近(因夫妻双方都在附近工作),700~800的稍微大一点的房子。

  2、不卖城华园房子(据说明年开通昌平南延地铁,能否带来利好?),等孩子上小学了在学校附近租一套大一点的房子,把城华园房子租出去抵一部分租金。

  另外,现有手里150的资金再买一套郊区房产,比如房山或者顺义,不求升值保值就行,如果选这个方案,买哪个地段区域较合适?

  第一就是别看重地铁通车,北京市区在历史上只有一次地铁拉动了房价,那就是5号线通车前后,南三环一带地价猛涨,房价直追东三环。但这价格没守住,也就三年时间就回落了,除此之外,市区再没有地铁拉动的先例了,就算有也是很小的影响。

  毕竟市区不是郊区,地铁对远郊来说是必须的标配,没有的话肯定减分。但对于市区来说就是锦上添花,大多数是波澜不惊。

  2、第二,150万很难在郊区买到合适的投资房,去年还行,今年比较难了。所谓的保值如果跟银行利率比就没意思了,所以指的都是跟上楼市大盘。而150万很难,就算能买到也一般都落后一些,而且流动性弱,不太好变现,会影响你下一次置换。

  3、所以我建议还是这次置换吧,毕竟房子是用来住的。一般来说,只要有了升级的想法,也有能力做到,那最好一次到位。否则即便是这次买了小户型投资,用不了几年,忍无可忍的还是会置换的。到时候要卖两套房,难度加大,风险也加大。

  再一点,郊区的房租收益略低于市区,而税费是相同的,就算全款也在4%左右,那就等于3年的租金收益全交税和中介费了,并不划算,还耽误了三年的居住体验。

  4、如果置换的话,这种行情时期一定尽量缩短空白期。甚至先锁定要买的房再签约卖出才好呢,避免受损或踏空。