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北京买房:专家帮你理清思路购房建议230


发布日期:2021-09-11 02:31   来源:未知   阅读:

  手机最快现场开奖直播开奖。北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥您好,父母住在亚运村,想换房离父母近点,预算在1200万左右。亚运村的商品房普遍房龄偏老,荣尊堡国际俱乐部公寓和保利金泉是06-08年的房子,小区环境、物业感觉都不错,请给个建议。

  另外想了解一下像荣尊堡这样的公寓是不是比普通商品房在建筑质量和建造标准上要高?谢谢

  1、荣尊堡,质量肯定好,标准相当高。当年是十大豪宅之一,号称亚北第一公寓,亚奥板块龙头。开始卖的一般,太贵,后来改名了,加了俱乐部三个字。因为据说是和哪个国际机构谈了合作,名字我忘了,反正是以100美金的租金,在奥运期间租用B座。他们签合同那天是我生日,我还在售楼处骗了点儿礼品呢。之后就卖的挺火,可能是借了我的光吧,呵呵。

  但这种纯公寓就是适合自住,租金也高,但从价格讲投资保值什么的一般。像这里在2004年卖1万出头的时候,周边亚奥板块也就是7000多,包括奥运村东西都差不多。现在同等品质的基本都在10万以上了,荣尊堡7/8万吧,稍微低了点儿,倒挂了。当然也还算豪宅,但指的是总价而不是单价了。

  所以这里的优势就是质量好档次高,劣势是产品过时了,保值升值性略弱。看自己注重哪方面了。

  2、保利金泉的质量也应该不弱。底子是政泉打下的,最早叫政泉花园,就是和北大方正纠缠不清,最后两败俱伤的那个。当时政泉系和开发盘古大观的郭某搞到一起去了,郭某为了凑钱,把这项目卖给了保利。再之后就是那场政商惊天大案呗,到现在都没完事儿,不敢提了。

  如果要选的话就选金泉吧,虽然是改造项目的塔楼,但做的确实不错,房龄也新。在没有任何学区支撑的情况下保值升值也不错,挺不容易的。从价格走势来说,至少到现在不算是落后于北京平均值。

  3、总之吧,这两个小区的质量肯定不错,都是2006年之前的建筑,开发商一般不偷工减料。主要是那会儿房子不好卖,人工成本又低,犯不上太过分,省不了多少钱还影响销售。保利金泉应该比荣尊堡档次低一些,毕竟是普宅设计居多。但保值性好的多,建议选这里。

  北京土著,二套,目前无贷款,首付220,总价370。最近在看回龙观附近,近一年涨幅很高,房龄也较老了,能看上的只能购上小户型。

  从投资角度分析,请章哥帮忙分析,龙城花园北二区的小两居、保利罗兰的两居,与昌平南邵的路劲世界城,怎么选?还是等昌平的两个新盘?

  1、投资角度等新盘,不太合适。这几年的郊区普宅新盘都是自住型的,而保值升值好的都是市区豪宅。北京投资买新房的年代早就过去了,就是市区豪宅都净是坑。这看自己吧,我是不建议去赌,风险较大。

  2、龙城花园的小两居,370万,那也就是60多平米的那种呗。户型朝向都不怎么样,租户也多,所以升值性也弱,就是拿别墅区的环境忽悠人。建议就踏踏实实的去普宅小区吧,房子是用来住的,户型宜居的才投资性高。

  保利罗兰房子挺好,但300多万买得到两居吗?别是带硬伤的吧?而且这地段也一般,东边铁道南边河道的,离地铁也太远。

  这就买在世界城吧,370万应该差不多。南邵的板块挺好的,开始我还不看好这儿,走眼了。几个商品房小区升值都不错,至少不落后北京平均值,品质好的还都超了。如果昌平在这几年再多给点儿指标就更好了,不给的话也不差,底子打下了。

  3、总之是否等新房看自己,我是看不懂,凭自己的判断吧。如果二手的就首选世界城。

  我是怀柔的,想在北京朝阳区东四环或北五环为儿子买房。可北城太贵,超预算。只能考虑东四环,二室一厅,60--70平米。不要纯东西向和北向。最好近地铁。停车位不要太紧张。

  儿子大四,还没有毕业,想考研,工作地点不定。不考虑学区。以我的名义买,二套。把首套资格留给儿子将来置换房子用。我的预算是首付250万,总价400万。不想买老破小。

  看来看去,只有垡头和弘善家园价格比较低。这两处都是经济适用房。可以入手吗?请章哥给个建议。或者有好的小区推荐一下。

  1、垡头大多数是经适房,也有一部分回迁房和安置房性质的。如果两个选择的话就在这里吧,选离地铁近的板楼,保值性好一些。

  当年的规划定位是边缘住宅集团,就是承接市区溢出人群的,所以规划了这么多的经适房,质量也还不错。这么多年过去,这里就是普通的生活居住区。

  只不过是朝阳不重视东南沿线,所以周边没开发,耽误了发展和升值。但落后的不多,毕竟规模大生活配套全。小户型没吃亏,大户型略低一些,总体说得过去。以后大概率也还这样儿,如果朝阳拿周边当重点或许能有些拉动作用,也够呛,没看到什么明确的规划。总之就是普通吧,将来置换的时候不占便宜也吃不了什么亏。

  2、弘善是按照二类经适管理的,以前门外安置房和十里河回迁房为主,商品房很少。优势就是房龄新价格低呗,劣势也是价格低,主要是因为户型一般,之前物业也不给力。据说整改之后好多了,我也没去看过,从房价看还是没赶上来什么。

  这看自己吧,追求房龄新就买这里,其他的没有垡头合适。前些年的价格是落后一些的,这趋势大概率还会延续一段时间。

  3、总之吧,这两个相比,如果是注重房龄新的纯自住,那弘善合适。如果这些年不住,是为了过几年置换,那就在垡头选,离地铁近的板楼,户型好的,相对更保值。其他的我没推荐的,现在这行情说不好,我也不是中介,没房源。

  章哥,我们有一套丰台区宋家庄区域的120平左右的大两居,平时不住,出租出去有9年多了。我们住在海淀区五棵松附近单位的公寓房。户口也在海淀区。

  今年因为感觉到宋家庄那边房价不怎么涨,而海淀这边涨得很快,觉得宋家庄那边的房子可能长远来看不太保值,因此想换到五棵松附近。现在有以下几个问题:

  1、是否有必要买海淀区房子,保留海淀区户口?因为我们住的单位公寓房,等退休后,可能要搬到自己房子住,涉及到户口迁出现住址。那么我们现在换房,有必要换一个海淀区的房子,以备将来保留海淀区户口吗?

  我孩子今年已升入初中,他这一代已不涉及上学的问题。我考虑再下一代,如果能有海淀户口,至少选择好高中的机会比较大。我家人、朋友觉得我考虑的有点远,那时还不一定什么政策。

  但我觉得高中一时是很难均衡的。五棵松往南、往西,选择丰台或石景山的话,同样的价格都可以买到更好品质的房子,但我总觉得海淀区户口还是有必要保留的。

  2、如果买海淀区,我现在预算在850万以下,想买离我们近的地方(五棵松周边五公里以内),可以选择哪些小区?我们可能会长期出租,也有可能多年后自住。希望房子能保值一些。

  3、现在放开三胎了,是不是以后三居甚至四居会更受欢迎?如果将来我涉及到再卖房,现在是不是最好选择一个三居的?

  1、宋家庄所处的南三环确实在近十多年的升值幅度弱一些,所以才有南三北五的说法。120平的大两居租金也低,各方面都不占优,出于投资的目的来置换是正常的。

  买海淀的也正常,选择非热门学区不就得了,没什么溢价也就租金高,保值升值也好的。比如北五环外大多数就是如此,850万肯定能买到合适的了,都能兼顾。学区虽然现在看来普通,但如果真的执行均衡政策,或许将来有利好。

  但这非强调海淀户口意义不大,再过些年是否还有户口这种玩意儿还两说着呢,更别提学区政策了。对孩子来说,除了自身学到的本事,其他都是虚的,王位都未必让继承。这看自己的判断吧,没有标准方案。

  2、五棵松五公里那就看田村呗,也没什么学区溢价,升值至少不落后于北京大盘,也肯定不弱于海淀大多数学区房。这也没多少小区,不用推荐,在地铁站周边选择就行。

  3、放开三胎,三四居有可能受欢迎,但家长们未必都买得起。学区房都受欢迎至少8/9年了,能买得起的多数都是老破小,大面积的除了豪宅,其他的大部分跑输大盘。

  受欢迎和出的起高价是两个概念,所以至少到现在为止,大户型还更多的属于自住用房。投资的话升值未必低多少,但租金会低一些。

  而且也甭太看重三胎的政策,问问周边亲戚朋友,看有多少敢生的吗?这看自己的判断吧,天底下没有十全十美各项都能兼顾的房子。而且大户型保值好的都是很贵的豪宅,850万几乎买不到,看看吧。

  孩子24年上学,看房价上涨焦虑了很久,今年7月卖掉了房山的房子,买了西城广外的房子,车站西街600多均价11万。后来频繁的政策的,感觉自己买在了高点,房子溢价比较高,房子还没过户,押金交了10万,有没有必要违约呢,等下半年或23年再买?因为房子已经焦虑了几个月了,求章哥的指导~

  2、广外确实是热门学区,但溢价也并没超出西城平均值,都是30%左右,算不上风险多大。毕竟买的不是荣丰这种公寓,风险相对更小一些。就算是各种教改出台,对广外这种学区也没什么影响。无论是大派位还是教师轮岗,对南城几个学区都相当于是利好,至少不是利空。

  那也就是说,只要是西城不向周边行政区开放资源,比如广外只要不让丰台的孩子入学,那就不会稀释资源价值。那只要总体价值不降低,其他的各种教改也就都是肉烂烂在锅里,内部资源再分配而已,对于之前资源薄弱的学区反倒或许是利好。

  3、至于高峰期之后入学儿童减少这事儿就不好说了。有可能,毕竟商品价格是由供需关系决定的。之所以学区房从2013年开始价格暴涨,除了政策原因,也是因为2007年金猪娃,2008年奥运娃引发的,之后京籍出生人口逐年上升,学区房自然供不应求。但2023-2024达到顶峰,之后迅速减少,学区房价格多少都会受些影响。但应该也不会太多,溢价总不可能跌没了吧,有可能在10-15%之间。

  但这对你们来说也没什么好办法啊。现在买学区房的很大一部分都是高峰期的家长,就算是错后到2023年买也未必能降多少,都得是学位用完之后才有可能集中抛售呢。你们是2024年入学,很难说能买在合适的时机。登“高”望远天地阔